Entwicklung von Wohnbauflächen: Nordweststadt II - Aktueller Stand zu den Planungen

Mit einem Beginn der Bebauung ist in 2027 zu rechnen.

Aufgrund des kontinuierlichen Anstiegs der Einwohnerzahlen in den zurückliegenden Jahren hat die Stadt Viernheim zahlreiche Maßnahmen unternommen und die Wohnbaulandentwicklung weiter vorangetrieben, um so der Nachfrage nach geeignetem Wohnraum gerecht zu werden.

Nachdem zuletzt das neue Wohngebiet "Am Schmittsberg II" mit rund 200 Wohneinheiten entstand und vergangenen Jahres auch der Bebauungsplan für das neue Gebiet "Bannholzgraben II" abgeschlossen wurde und die Erschließungsmaßnahmen in vollem Gange sind, soll auf einer rund 19 Hektar großen Fläche, die sich an das bestehende Wohngebiet Nordweststadt nach Westen bis zur Autobahn anschließt, ebenfalls neues Baugebiet entstehen.

Die Nordweststadt II.

Insgesamt 890 bis 950 Wohneinheiten für über 2.000 Einwohnerinnen und Einwohner sind hier vorgesehen. Mit einem Beginn der Bebauung ist in 2027 zu rechnen.

Im Rahmen einer Pressekonferenz informierte Erster Stadtrat Jörg Scheidel gemeinsam mit dem Bauverwaltungs- und Liegenschaftsamt sowie dem Amt für Stadtentwicklung und Umweltplanung über den aktuellen Sachstand der Baulandentwicklung, die Vorstellung städtischer Bebauungsplanziele sowie über die weiteren Schritte inklusive Zeitschiene.

Am 15.03.2019 hatte die Stadtverordnetenversammlung beschlossen, die Baulandentwicklung "Nordweststadt II" analog der Baulandentwicklung "Am Schmittsberg II" durchzuführen. "Im Plangebiet "Nordweststadt II" sind 204 Personen als Grundstückseigentümer eingetragen, teils als Mitglieder in Erbengemeinschaften, teils als Eigentümer von Anteilen an Grundstücken", erläutert Scheidel. Rückmeldungen seien laut Aussage des Baudezernenten von 195 Personen eingegangen, endgültig abgelehnt wurde das vorgeschlagene Verfahren von keinem Grundstückseigentümer. 

Um das Verfahren jedoch rechtsgültig durchführen zu können, sei eine 100 prozentige Mitwirkungsbereitschaft der betroffenen Grundstückseigentümer erforderlich. Von daher seien die jetzt vorliegenden Rückmeldungen lediglich als Absichtserklärung, nicht jedoch als garantierte Mitwirkungsbereitschaft zu bewerten. Dies sei erst der Fall nach Unterzeichnung der Zahlungsübernahmevereinbarung sowie der Umlegungsvereinbarung. 

Bei den noch fehlenden Rückmeldungen handle es sich teilweise um Rechtsnachfolger verstorbener Grundstückseigentümer, die noch nicht ermittelt werden konnten oder um Eigentümer, die sich bisher noch nicht gemeldet haben.

"Sollte für das gesamte Gebiet eine Mitwirkungsbereitschaft unmittelbar nicht erzielt werden können, ist es ausgehend vom derzeitigen Sachstand und unter Betrachtung der Einzelfallsituationen der betroffenen Grundstücke auch denkbar, die Baulandentwicklung in drei einzelne Abschnitte zu unterteilen", erläutert Amtsleiter Reiner Schneider.

Stand des Bauleitverfahrens Bebauungsplan
Aufbauend auf den Ergebnissen einer Machbarkeitsstudie zur Entwicklung der Nordweststadt II aus dem Jahre 2018 im Rahmen der Baulandoffensive Hessen inklusive einer schalltechnischen Voruntersuchung sowie einer artenschutzrechtlichen Begutachtung und einer anschließenden Bewertung einer möglichen Nutzung als Wohngebiet wurde im Jahr 2020 das Büro MVV Regioplan mit der Erarbeitung eines Bebauungskonzeptes in Varianten beauftragt. Die Konzeptvarianten wurden im zuständigen Bauausschuss als Grundlagen für das weitere Baulandentwicklungsverfahren vorgestellt. Im Februar 2021 wurde von der Stadtverordnetenversammlung der Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 293 "Nordweststadt II" gefasst.

Ebenfalls im Jahr 2021 wurde das Büro MVV Regioplan mit der Entwicklung und Durchführung des Bebauungsplanverfahrens sowie mit der Steuerungsfunktion der gesamten Abwicklung des Planungsprozesses beauftragt. Nach einer internen Verfahrensabstimmung und Festlegung von Themenschwerpunkten für das künftige Stadtgebiet fand im März ein Start-Termin zwischen dem Planungsbüro, der Stadtverwaltung und der Stadtwerke Viernheim GmbH statt, in dem die Konzepte vorgestellt wurden und die Beteiligten zur Abgabe von fachlichen Stellungnahmen gebeten wurden. Nach dem derzeitigen Bearbeitungsstand ist bis zum Herbst diesen Jahres die Erarbeitung des Vorentwurfes zum Bebauungsplan angedacht, die vorgezogene Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Belange für den Winter. Satzungsbeschluss ist vorbehaltlich möglicher Verzögerungen für Herbst / Winter 2023 kalkuliert.

Der Artenschutzbericht ist beauftragt und wird gegen Ende des Jahres 2022 erwartet."Das Bodengutachten ist abgeschlossen und ergab keine Bedenken, der Bericht wird noch vorgelegt", berichtet Amtsleiter Frank Ewert. 

Die punktuellen Untersuchungen zur Kampfmittelsondierung wurden ebenfalls durchgeführt. Flächenhafte Untersuchungen werden im Herbst durchgeführt, wenn keine landwirtschaftliche Bewirtschaftung der Flächen stattfindet.

Des Weiteren liegt den derzeitigen Planungen das Lärmgutachten aus 2021 zugrunde, wobei eine notwendige Aktualisierung über die Dauer des Verfahrens nicht auszuschließen ist.

Wie bereits mehrfach in den Gremien thematisiert, ist die künftige Nutzung des Baugebietes im südlichen / südwestlichen Bereich nach den derzeitigen Planungen der Bundesnetzagentur -vertreten durch die Amprion GmbH- aufgrund der Kollision der künftigen Trassenführung der Höchstspannungsleitungen mit den Abstandsvorgaben aus dem Landesentwicklungsplan Hessen zu dauerhaftem Wohnen beeinträchtigt. Im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens hat die Stadt Viernheim daher eine Stellungnahme mit der Aufforderung der Verschwenkung der Leitungen durch das Anwaltsbüro w2k in Freiburg fertigen lassen und der Bundesnetzagentur gesandt. Mit einer Bearbeitung / Abwägung der Stellungnahme ist in den nächsten Monaten zur rechnen.

Ziel ist ein klimaneutrales Wohngebiet
Bei allen Maßnahmen, die in den Bereichen der Stadtentwicklung angegangen werden, findet der Klimawandel Berücksichtigung. Für das neue Baugebiet gibt es daher von Seiten der Stadtverwaltung bereits konkrete Überlegungen, wie das Wohngebiet aussehen soll. "Mit der Nordweststadt II haben wir die Möglichkeit, klimafreundlichen und sozial vertretbaren Wohnraum zu schaffen", erklärt Scheidel. Aufgrund des immer knapper werdenden Wohnraums solle das neue Wohngebiet für die Menschen, die dort leben entwickelt werden und nicht für die Autos, die am Straßenrand stehen. Daher strebe die Stadt basierend auf den Zielen des Klimaschutzkonzeptes 2.0 ein möglichst klimaneutrales Wohngebiet an, dass sich an den wandelnden Bedürfnissen des Klimas bemisst.

"Größere Gebäude mit mehreren Wohneinheiten sind immer effizienter als freistehende Einfamilien- oder Doppelhäuser", argumentiert der Erste Stadtrat. Außerdem sei damit auch der Flächenverbrauch geringer. Auf Grund der Flächenressourcen sollen daher mindestens 2/3 der Wohnanlagen im Geschossbau errichtet werden. Einzel-/Reihen und Doppelhäuser sollen so gut es geht eine untergeordnete Rolle spielen.

Die Energieversorgung der Neubauten soll auf Basis erneuerbarer Energien erfolgen, denn nur so sei eine CO2-Neutralität umsetzbar. Aus diesem Grund wird ein Energiekonzept erstellt werden, um die möglichen Optionen prüfen. Alle Neubauten sollten mit einer Photovoltaik-Anlage mit maximaler Größe versehen sein.

Wohnen
Eigentum verpflichtet - daher sollen für Bauträger gewisse Förderquoten bei den Wohnungen verpflichtend sein, um den Preissteigerungen entgegenzutreten, führt Scheidel weiter aus. "Gemischte Wohnformen wie Mehrgenerationenhäuser, Gemeinschaftliches Wohnen und andere besondere Wohnformen sind erwünscht." Außerdem will die Stadt sich geeignete Grundstücke sichern, um so den sozialen Wohnungsbau selbst mit voranzutreiben.

Mobilität
Gleichzeitig will die Stadt alles daransetzen, Fahrradabstellplätze sowie die Ladeinfrastruktur für Elektro-Fahrzeuge und Carsharing auszubauen, um den Stellplatzschlüssel nach unten anzupassen und so mehr Fläche zur Wohnbebauung zu haben. Quartiersgaragen oder -Parkhäuser oder eine zentrale Mobilitätsstation für verschiedene Verkehrsmittel seien nur einige Beispiele, um den Autoverkehr zu vermeiden.

Blaue und grüne Infrastruktur
Ein weiterer wichtiger Aspekt laut Scheidel ist eine Konzepterstellung zur blauen und grünen Infrastruktur, die durch Klimaregulation, Erholung und Erleben von Natur und Landschaft und zum Erhalt der biologischen Vielfalt zum menschlichen Wohlergehen beiträgt. 

Soziale Infrastruktur und Gewerbe
Da eine neue Grundschule bereits in Planung ist, wird in dem neuen Wohngebiet zumindest ein Bedarf an Kinderbetreuung vorgesehen. 
Um den täglichen Bedarf der Lebenshaltung abzudecken, sollen an Quartiersplätzen die Erdgeschosszonen mit kleinerem Gewerbe, die der Nahversorgung dienen, besetzt sein, wie zum Beispiel Bäcker, Metzger, Cafés oder Kiosk. Als "Stadt der kurzen Wege" sei es wichtig, den Bedarf für den Alltag vor Ort erledigen zu können, umso weniger würde das Auto benötigt. Es besteht durchaus auch die Möglichkeit einer Ansiedlung eines Supermarktes für dieses Gebiet.