Städtebauliches Konzept

Das entsprechend diesen Zielsetzungen entwickelte städtebauliche Konzept sieht im Westen entlang der L 3111 einen gewerblichen Streifen, im Osten mit Blick zur Bergstraße einen Wohnbereich und dazwischen einen als Nord-Süd-Achse verlaufenden gebietsgliedernden Grünzug vor.

Erschließung

Die Verkehrserschließung des Gebiets erfolgt von Westen über vier Anbindungspunkte an die anbaufreie L 3111 bzw. der parallel hierzu verlaufenden Gewerbegebietsstraße. Die einzelnen Wohngebiete werden durch ein kammartiges System von west-ostorientierten Sammelstichstraßen erschlossen.

Die verkehrsberuhigten Mischflächen der Wohnwege stellen die wesentliche Erschließung der einzelnen Quartiere dar. Auf eine Entwässerung mittels Regenwasserkanal wurde im Sinne der nachhaltigen Sicherung des Gebietswasserhaushalts gänzlich verzichtet. Die Regenwasserableitung erfolgt über ein vernetztes Muldensystem an der Oberfläche der Wohnwege mit anschließender Versickerung. Dieses System dient gleichzeitig der Gliederung in Privatgrundstücke und öffentlichen Straßenraum.

Gewerbe

Gewerbeflächen wurden mit einer Größe von 6,3 ha entlang der L 3111 ausgewiesen. Für die neu angesiedelten Betriebe bedeutet dies eine ideale  Verkehrsanbindung und eine sehr gute Wahrnehmbarkeit von der Landesstraße aus. Darüber hinaus sind im Südwesten des Bannholzgrabens, neben Wohnen und Dienstleistungen auch sonstige gewerbliche Nutzungseinheiten im Sinne einer Funktionsmischung entstanden.

Grün

Das Gewerbegebiet wird von den Wohnquartieren durch eine ausgedehnte Grünzone getrennt. Diese ca. 7 ha große “grüne Achse“ erfüllt verschiedenste  Funktionen: Die parkartig gestaltete Freifläche bietet genügend Platz und Möglichkeiten für die Erholung von jung und alt, sie dient als wichtige ökologische  Ausgleichsfläche und gleichzeitig der Versickerung des abgeleiteten Niederschlagswassers. Weitere wichtige Funktionen sind Luftaustausch und Lärmschutz.

Wohnen

Das Wohngebiet gliedert sich in vier Einzelquartiere mit eigener Identität. Die Bebauung gruppiert sich dabei um kleine, unterschiedlich gestaltete Quartiersplätze, die dem jeweiligen Wohnquartier als “zentrale Mitte” dienen sollen. In allen Quartieren wurde Wert auf eine harmonische Mischung von Geschoßwohnungsbau, Reihen-, Doppel- und Einzelhäusern gelegt. So entsteht neben ruhigem Wohnen in landschaftlich schöner Lage auch eine lebendige Nachbarschaft..

In den gemischt genutzten Bereichen sieht der städtebauliche Entwurf eine enge Zuordnung von Wohnen, Arbeiten und Versorgung vor, ohne dass jedoch direkt an der stark belasteten L 3111 gewohnt werden soll. Zugleich wird aber auch verhindert, dass ein reiner Gewerbe- und Bürostandort ohne Wohnnutzung entsteht.

Der Gebäudetyp (Mehrparteienhaus, Reihenhaus, Doppelhaus, Einzelhaus) ist für fast alle Wohnbauflächen durch den Bebauungsplan ebenso verbindlich festgesetzt wie die Dachform (Flachdach, Pultdach, Satteldach, Walmdach) sowie ein begrenzter Spielraum für die Dachneigung. Bei vielen Wohnbauflächen sowie allen gewerblichen Bauflächen ist eine Begrünung von mindestens 50 Prozent der Dachfläche vorgeschrieben.

Die starke Nachfrage nach Wohnbauland Anfang der 1990er-Jahre begünstigte die Ausweisung des Baugebiets „Am Schmittsberg“. Hier entstand eine ökologische Wohnsiedlung, die durch einen großen Anteil verdichteter Wohnbebauung, einen geringen Versiegelungsgrad und die Nutzung passiver Solarenergie geprägt ist.

Zur Umsetzung der ökologischen Ziele wurde eine Doppelstrategie angewendet, die für das Gelingen des Projektes ausschlaggebend war. Einerseits wurden diverse ökologische Bestimmungen in den Bebauungsplan aufgenommen. Anderseits wurde umfangreich über das Projekt und seine Ziele informiert sowie Beratungen angeboten.

Ziel und Zweck der Planung

Es ist beabsichtigt, mit der Ausweisung von Wohnbauflächen "Schmittsberg II" den örtlichen Bedarf an Neubauflächen zu decken. Im Rahmen der städtebaulichen Vorplanungen war insbesondere die planungsrechtliche Bewältigung des Heranrückens der Wohnbebauung an die BAB A6 sowie das Nebeneinander von geplanter Wohnnutzung und angrenzender ökologisch hochwertigen Grünflächen von zentraler Bedeutung.

Zu diesem Zweck wurde im Vorfeld die grundsätzliche Machbarkeit einer Wohnbauentwicklung und im Weiteren die Möglichkeit der planungsrechtlichen Umsetzung unter schalltechnisch-städtebaulichen Aspekten geprüft. Dabei wurde festgestellt, bis zu welchem Abstand die Bauflächen trotz vorhandener Lärmschutzanlagen heranrücken können. Es ist ein Abstand von 120 Meter zur BAB definiert worden, an dem sich die baulich nutzbaren Grenzen und im Wesentlichen auch der Bebauungsplan mit seinem Geltungsbereich orientiert.

Anhand des vorliegenden städtebaulichen Entwurfes werden derzeit die schalltechnischen Untersuchungen detailliert. Hierin fließt auch der angestrebte Ausbau des Viernheimer Kreuzes und damit aktuellere Verkehrszahlen ein. Die Ergebnisse liegen Ende August vor und werden den Unterlagen der frühzeitigen Beteiligung beigefügt. Die daraus resultierenden Auflagen für passiven Lärmschutz an den Gebäuden werden zu einem späteren Zeitpunkt in den Bebauungsplan integriert.

Ferner wurden die wertvollen Lebensräume der Binnendüne weitgehend ausgespart und verschiedene naturschutzfachliche Belange in der Vorplanung geprüft und berücksichtigt.

Städtebau

Das städtebauliche Konzept sieht an der westlichen Gebietsgrenze zunächst eine Wohnbebauung mit Einzel- und Doppelhäusern vor (WA 2), für die neben passiven Lärmschutzmaßnahmen an den Fassaden eine gezielte Orientierung der Grundrisse und Außenaufenthaltsbereiche erforderlich ist. Daran schließt sich eine kammartig verdichtete Wohnbebauung an (WA1 und WA4), die sich im Norden an den angrenzend vorhandenen Gebäudehöhen und Nutzungsdichten orientiert. Um dem Bedarf an familiengerechten und kostengünstigen Wohnformen gerecht zu werden, können im Geltungsbereich zwischen 170 und 200 Wohneinheiten errichtet werden.

In den allgemeinen Wohngebieten sollen Bauformen in zwei- bis dreigeschossiger Bauweise errichtet werden. Die konkrete Planung sieht die Ausweisung von Allgemeinen Wohngebieten (WA) zur Unterbringung von Einzel- und Doppelhäusern (WA 1 und 2) sowie Hausgruppen (WA 4) vor. In dem zur Pestalozzistraße orientierten WA 3 besteht die Möglichkeit sowohl Einzelhäuser (Mehrfamilienhäuser) als auch Einzel- oder Doppelhäuser (Stadthäuser) in dreigeschossiger Bauweise zu errichten. Die städtebauliche Ausrichtung der einzelnen Baufelder begünstigt eine solare Energienutzung. Die Ausbildung der westlichen Grenze der Bauflächen im Norden soll sicherstellen, dass die erhaltenswerten Dünenbestände zusammenhängend erhalten bleiben können.

Erschließung

Die Erschließung der neuen Bauflächen erfolgt durch eine Nord-Süd-Sammelstraße, die von der Saarlandstraße ins Gebiet führt und im Norden an die Adolf-Damaschke-Straße anschließt. Von dieser Sammelstraße aus werden die Wohnbauflächen durch ein kammartiges System von Wohnstraßen erschlossen. Die Ausbildung der Straßenräume und der Einmündungen erfolgt gemäß den einschlägigen Richtlinien zu Anlagen von Erschließungsstraßen. Die Anbindung an das Stadtzentrum und die bestehenden Siedlungsflächen werden über Anschlüsse an Breslauer Straße und Pestalozzistraße sowie die fußläufigen Anbindungen an die Königsberger Straße gewährleistet.

Platzartige Aufweitungen des Straßenraumes schaffen städtebauliche Eingangssituationen, Aufenthaltsbereiche und ermöglichen die Unterbringung von Besucherstellplätzen. Geplant ist, 0,3 Stellplätze pro Wohneinheit für Besucher herzustellen. Bei einer Gesamtanzahl von ca. 170 - 200 Wohneinheiten werden zwischen 50 und 60 Parkplätze entlang der Sammelstraße und auf den Plätzen realisiert.

Die Unterbringung der privaten Stellplätze der Wohngebäude des WA 1 und WA 2 soll gebäudenah, für die Hausgruppen des WA 4 in Sammelstellplätzen in Senkrechtaufstellung zu den Erschließungsstraßen erfolgen. Für die Stellplätze im WA 3 sind sowohl in Sammelstellplätzen in Senkrechtaufstellung zu den Erschließungsstraßen als auch Anlagen auf den Baugrundstücken denkbar.

Grünbereiche

Im Geltungsbereich ist eine zentral gelegene öffentliche Grünfläche mit einer Breite von ca. 9,0 Metern vorgesehen. In dieser sollen Spielangebote geschaffen und weiterhin Mulden zur Versickerung des auf öffentlichen Flächen anfallenden Regenwassers hergestellt werden. Weitere gestaltende Elemente sind die straßenbegleitenden Baumpflanzungen entlang der Sammelstraße auf öffentlichen Flächen sowie ergänzend festgesetzte Anpflanzungen in privaten Grundstücksbereichen. Am westlichen Gebietsrand sind öffentliche Grünflächen als 5 Meter breite Heckenpflanzung geplant. Hierdurch soll ein Pufferbereich zu den angrenzenden Dünenflächen geschaffen werden. Südlich angrenzend wird eine öffentliche Grünfläche die Funktion von Ausgleichs- und Versicherungsflächen übernehmen.

Ver- und Entsorgung

Das Plangebiet kann aufgrund der Lage mit den Medien zur Versorgung mit Gas, Trinkwasser und Elektrizität sowie der Telekommunikation erschlossen werden. Über die neue Erschließungsstraße und das öffentliche Verkehrswegenetz könnten diese Medien in das Gebiet geführt werden.

Entsprechend den rechtlichen Vorgaben ist für die neu zu erschließenden Baugrundstücke das häusliche Abwasser und das Niederschlagswasser getrennt abzuleiten. Das Entwässerungskonzept sieht vor, dass die im Allgemeinen Wohngebiet anfallenden Niederschlagswasser auf den jeweiligen Grundstücken zu versickern sind. Laut Bodengutachten, das für den Bereich angefertigt worden ist, sind geeignete Verhältnisse zur Versickerung der Niederschlagswasser vorhanden.

Die Niederschlagswasser, die im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen anfallen, werden in die zentralen sowie die am westlichen Rand des Geltungsbereichs gelegene öffentliche Grünfläche geleitet und dort versickert.

Stand: 19.01.2016

Im Bereich der Nordweststadt wurde in den 1980er-Jahren das Gebiet "Am Birkenwäldchen" unmittelbar an die öffentliche Grünfläche "Potters-Bar-Anlage" angrenzend als Wohnstandort entwickelt.

Im städtebaulichen und hochbaulichen Konzept des Wohnquartiers wurden ökologische Aspekte besonders berücksichtigt. Hierbei stehen die Begrünung des Baugebietes, der Umgang mit Regen- und Trinkwasser sowie die Frage des Energieverbrauchs im Vordergrund.

Der Bebauungsplan für dieses Gebiet, das ca. 1,5 ha umfasst, wurde nach den gleichen Grundsätzen aufgebaut, wie der Bebauungsplan "Am Schmittsberg". Neben den dort zwingend vorgeschriebenen ökologischen Maßnahmen wurden in diesem Gebiet auch die Dächer der Hauptgebäude begrünt. Diese Vorschrift wurde u.a. notwendig, damit die Eingriffs-/Ausgleichsbilanz im Sinne des Naturschutzes ausgeglichen werden konnte. Darüber hinaus wurden die Wohngebäude als Niedrigenergiehäuser mit passiver Solarnutzung errichtet. 

Es wurden sieben Einfamilien-Kettenhäuser und 27 Geschosswohnungen unterschiedlicher Größe als öffentlich geförderte Eigentumsmaßnahmen (sozialer Wohnungsbau) realisiert. Eine Behindertenwohnstätte ist ebenfalls in das Baugebiet integriert worden.

Durch das Wohngebiet führt eine Erschließungsstraße, die verkehrsberuhigt als Wohn- und Spielstraße gestaltet ist. Der ruhende Verkehr ist oberirdisch untergebracht. Das Regenwasser der öffentlichen Flächen wird getrennt gesammelt und versickert in unmittelbarer Nähe der Wohngebäude.

Im Wohngebiet sollte auch im privatem Bereich möglichst viel Regenwasser versickern oder weitergenutzt werden. Bei der Freiflächengestaltung wurden deshalb möglichst wenig versiegelte Flächen hergestellt und versickerungsfähige Beläge verwendet. Durch Versickerung und Verdunstung wurde somit der natürliche Grundwasserstand erhalten und das Mikroklima verbessert.

Die angelegten Gründächer speichern und verdunsten das Regenwasser. Zur Verringerung des Trinkwasserverbrauchs wurden alle Gebäude mit Regenwassernutzungsanlagen versehen, die zur Toilettenspülung und zur Gartenbewässerung dienen.

Die im Wohngebiet vorhandene Vegetation, besonders das zu einem städtischen Grünzug gehörende Birkenwäldchen blieb erhalten. Seine Wuchsfläche wird für die Versickerung von Regenwasser aus dem Baugebiet genutzt. 

Zusätzlich zu dem vorhandenen Grün, wurden die Grundstücke und Gärten durch kräftige Hecken abgepflanzt. Diese Hecken zusammen mit den straßenbegleitenden standortgerechten Bäumen bilden einen Windschutz und sind Lebensraum für Vögel, Insekten und Kleinsäuger.

Um den in Viernheim vorhandenen Bedarf an Geschosswohnungsbau und verdichtetem Wohnungsbau zu decken, bot sich Mitte der 80er-Jahre eine relativ kleine Fläche an der Mannheimer Straße geradezu an: 'Der Kapellenberg'. Die Fläche wies dafür die notwendigen Voraussetzungen auf. Durch eine Haltestelle der OEG (überörtliche Anbindung einer Regionalenbahn nach Mannheim und Weinheim) ist das Baugebiet gut an den ÖPNV angebunden. Kindergarten und -tagesstätte befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft. Der Schulweg ist kurz und schließlich können die Innenstadt und das Rhein-Neckar-Einkaufszentrum auch von Fußgängern schnell erreicht werden. Hinzu kam, dass es aus städtebaulicher Hinsicht wünschenswert war, die Lücke in der Bebauung zu schließen.

Für das Neubaugebiet wurde ein Bebauungsplan erarbeitet, der zur Mannheimer Straße hin verdichteten Wohnungsbau vorsah, um einen Lärmschutz zum Innenbereich hin zu bilden. In Richtung Bahngleise reduziert eine Garagenzeile mit 4,50 m Firsthöhe den Lärmpegel der Bahn. 

Bewusst wurde der Straßenraum in dem rund 50 Wohneinheiten umfassenden Baugebiet naturnah gestaltet. Wassergebundene Straßendecken und Versickerungsflächen, die eine Entwässerung der dachbegrünten Garagen in den Randbereichen ermöglichen, sind an ökologischen Maßnahmen verwirklicht. Viel Grün im Straßenbild und die Maßgabe, dass nur im Schrittempo gefahren werden darf, führen dazu, dass der Straßenraum als Wohn- und Spielstraße genutzt werden kann. Ermöglicht wurde dies durch eine gesammelte Parkierung zum größten Teil in Sammelgaragen. Dadurch wird das gesamte Gebiet nur am Rand vom Verkehr tangiert. 

Die Gebäude erhalten durch Balkone und Rankgerüste eine ganze Reihe von Rankhilfen, die inzwischen vielen Kletterpflanzen ermöglicht haben, die Gebäude gut einzugrünen. Alle EG-Wohnungen haben kleine direkt zugeordnete Gärten. Der Eingangsbereich ist ebenfalls intensiv begrünt. Die Stellplätze vor den Gebäuden sind mit breitem Fugenpflaster realisiert, das wasserdurchlässig und in den Fugen begrünt ist. Die Garagen dienen als Lärmschutzwall zur OEG. Diese Seite hat steile Dächer, die mit Ziegel eingedeckt sind. Die innenliegende Seite der Dächer ist flachgeneigt und zur einen Hälfte als Sedumdach ausgebildet, zur anderen Hälfte als Grasdach entwickelt. Das Regenwasser der Garagendächer wird in Versickerungsflächen abgeleitet. Die Zufahrtsstraße zu den Garagen ist mit wasserdurchlässigen Betonsteinen gelegt. 

Gebäude werden zentral durch Fernwärme versorgt. Der Versiegelungsgrad aller Grundstücke ist begrenzt. Sollte er überzogen werden, ist ein Ausgleich erforderlich.

Luftansicht des Wohngebietes von Südosten