Nordweststadt II – Gemeinsam planen

Seit einigen Jahren wird in Viernheim die Bebauung des Gebietes der Nordweststadt II diskutiert und nimmt nun erste konkrete Formen an.

Die ca. 19 ha große Fläche bildet die logische Ergänzung der Nordweststadt und soll gemeinsam mit Ihnen entwickelt werden. Die MVV Regioplan GmbH hat erste Bebauungsvorschläge erarbeitet, wie die Fläche zukünftig Wohnraum für Viernheim schaffen kann. Dabei wurden bereits verschiedene Aspekte, wie der Lärm der A6, der Artenschutz und weitere Rahmenbedingungen untersucht und mit einbezogen. Weitere Themen, die bei der Konzeptionierung und Planung eines solchen Gebietes berücksichtigt werden müssen, wie die Mobilitätsplanung, die Wärmeversorgung und natürlich auch der Städtebau, flossen bereits in diese Bebauungsvorschläge ein.

FAQ

Das Stadtentwicklungskonzept  Wohnen und Gewerbe 2030  hat einen hohen Bedarf an Wohnraum prognostiziert. Der nächste Schritt in der Deckung dieses Bedarfs ist nach den festgelegten Prioritäten die Entwicklung der Nordweststadt II.

Leider haben wir als Stadt Viernheim nur sehr wenig Einflussmöglichkeiten auf die Nutzung von privaten Grundstücken, Häusern und Wohnungen. Wie diese genutzt werden, obliegt der jeweiligen Eigentümerschaft. Hier steht das Eigentumsrecht des Art. 14 Grundgesetz über den staatlichen Eingriffsmöglichkeiten. Die einzelnen Eigentümerschaften sind aufgerufen ihre Grundstücke und Gebäude sinnvoll zu nutzen.

Aufgrund der großen Anzahl an Personen, die in Viernheim eine Wohnung suchen, ist davon auszugehen, dass alle Wohnungen, die auf dem Markt angeboten werden und einen entsprechenden Miet- bzw. Kaufpreis haben, auch genutzt werden.

Das Stadtentwicklungskonzept  Wohnen und Gewerbe 2030  hat einen hohen Bedarf an Wohnraum prognostiziert. Der nächste Schritt in der Deckung dieses Bedarfs ist nach den festgelegten Prioritäten die Entwicklung der Nordweststadt II.

In der Schulentwicklungsplanung des Kreises Bergstraße  wird die Entwicklung der Nordweststadt II bereits berücksichtigt. Der Schulträger ist bereits seit der Aufstellung des Flächennutzungsplanes im Jahr 1976 darüber informiert, dass an dieser Stelle ein Wohngebiet in der entsprechenden Größe entstehen wird und berücksichtigt dies daher in seinen Planungen. Daher wird in der Schulentwicklungsplanung auch ein Bedarf einer neuen vierzügigen Grundschule (mit vier Klassen pro Jahrgang) für Viernheim festgestellt. Diese muss nicht zwangsläufig im Gebiet der Nordweststadt II liegen, da der Kreis auch die Möglichkeit hat die Schulbezirke von bestehenden Schulen so anzupassen, dass eine entsprechende Versorgung möglich ist.

Nach aktuellen Abstimmungen mit dem Kreis Bergstraße wird sogar eine fünfzügige neue Grundschule (mit fünf Klassen pro Jahrgang) geplant.

Die bisherigen Planungen sehen die Schaffung eines neuen Quartiersmittelpunktes vor. An diesem Ort ist auch der Bau eines Kindergartens vorgesehen.

Das Stadtentwicklungskonzept  Wohnen und Gewerbe 2030  hat einen hohen Bedarf an Wohnraum prognostiziert. Der nächste Schritt in der Deckung dieses Bedarfs ist nach den festgelegten Prioritäten die Entwicklung der Nordweststadt II.

Für die Herstellung der Erschließung des Baugebietes werden Erschließungsbeiträge fällig, die durch die Grundstückseigentümerschaft getragen werden muss. Die Unterhaltung erfolgt im Rahmen der Daseinsvorsorge der Kommune, wie in allen anderen Bereichen der Stadt Viernheim, durch den städtischen Haushalt. Dieser wird u.a. durch die auch in diesem Wohngebiet eingenommenen Steuern finanziert.

Das Stadtentwicklungskonzept  Wohnen und Gewerbe 2030  hat die Vor- und Nachteile einer weiteren Entwicklung bereits im Vorfeld betrachtet. Unter Einbeziehung aller Rahmenbedingungen hat die Stadtverordnetenversammlung am 05.02.2021 den Beschluss zu Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplanes gefasst.

Durch die Schaffung von neuem Wohnraum in der Nordweststadt II wird voraussichtlich in anderen Bereichen von Viernheim durch Umzüge Wohnraum frei, der unter Umständen etwas günstiger ist in der Miete bzw. Kaufpreis. Grundsätzlich kann ein weiteres Angebot an Wohnraum die Preise für Wohnraum reduzieren.

Als letztes Wohngebiet wurde der Bereich „Bannholzgraben II“ erschlossen. In diesem Baugebiet wurden fast ausschließlich städtische Grundstücke vergeben, die alle auch bebaut werden. Es gibt in diesem Bereich also keine Flächen, die nicht bereits bebaut sind oder in naher Zukunft bebaut werden. Es stehen daher in diesem Bereich keine weiteren Flächen für eine Wohnbebauung zur Verfügung.

Jede Kommune stellt einen Flächennutzungsplan auf. Dieser hat die Aufgabe die Entwicklung der Stadt auf Ebene der gesamten Gemarkung zu lenken. Er trifft daher zum Beispiel Aussagen zur Entwicklung von neuen Baugebieten auf bisher unbebauten Flächen. Die Fläche angrenzend an die Nordweststadt ist bereits seit der Aufstellung des Flächennutzungsplanes im Jahr 1976 in dieser öffentlich zugänglichen Planung enthalten.

Auch die Straßen in der Nordweststadt weisen durch ihr Enden auf „freiem Feld“ stark darauf hin, dass schon beim Bau der Nordweststadt eine Erweiterung der Bebauung geplant war.

Durch die Bebauung einer Fläche, die bisher unbebaut war werden Flächen versiegelt. Es erfolgt ein Eingriff in die Natur. Dieser muss im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes ermittelt und auch ausgeglichen werden. Dazu erfolgen im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan weitere Informationen.

Derzeit befinden sich auf dem von der Bebauung betroffenen Gebiet keine Bienenvölker. Im Bereich der Flächen für Eidechsen am Waldrand sind Bienenvölker angesiedelt. Diese können dort auch bei einer Umsetzung des Baugebietes an den vorhandenen Standorten verbleiben.

Während der Bauphase der Erschließung und des Baus der neuen Gebäude ist mit Baulärm zu rechnen. Baufirmen müssen bei solchen Baumaßnahmen verschiedene Regeln einhalten, die sich unter anderem auch auf eine Reduzierung des Baulärms beziehen. Dennoch wird es in der Bauphase lauter werden als gewohnt. Da die meisten Gebäude und Erschließungen einen ähnlichen Lärm bei deren Entstehung verursacht haben, muss dies allerdings im durch die technischen Regelungen vorgegebenen Umfang hingenommen werden.

Die Verwaltung versteht die Bedeutung von Grünflächen für das Wohlbefinden und hat daher bei der Planung des neuen Stadtviertels darauf geachtet, bestehende Grünstrukturen zu berücksichtigen. Die Verwaltung hat sich bemüht, die bereits vorhandenen Gartenbereiche in die neuen öffentlichen Grünflächen zu integrieren, um ihre Funktionalität zu erhalten. Allerdings muss darauf hinweisen werden, dass diese Flächen zukünftig der gesamten Gemeinschaft zugutekommen sollen. Deshalb wird die private Nutzung dieser Bereiche aufgegeben, um sicherzustellen, dass sie für alle Bürger zugänglich sind und langfristig erhalten bleiben.

Die Kosten für den Bau eines neuen Hauses werden nicht von der Stadt Viernheim kontrolliert, sondern hängen von verschiedenen Faktoren wie Grundstückspreisen, Baukosten und individuellen Finanzierungsmöglichkeiten ab. Es ist jedoch wichtig anzumerken, dass in früheren Neubaugebieten wie dem 'Bannholzgraben II' einige Familien erfolgreich neue Häuser errichtet und bezogen haben. Diese Erfahrungen zeigen, dass trotz der Herausforderungen einige Personen in der Lage sind, den Bau und Erwerb eines neuen Hauses zu realisieren.

 Die Infrastruktur für das neue Baugebiet wird innerhalb des Gebiets entwickelt, einschließlich Trafostationen, Kanalisation und Bushaltestellen. Basierend auf aktuellen Erkenntnissen wird die Ver- und Entsorgung durch bestehende übergeordnete Strukturen wie Kläranlagen und Trinkwasserversorgung sichergestellt. Weitere Untersuchungen im Rahmen der Bebauungsplanung werden durchgeführt, um zusätzliche Anpassungen zu identifizieren und in die weiteren Planungen zu integrieren.

Das städtebauliche Konzept sieht den Bau einer neuen Kita im Bereich des geplanten neuen Quartiermittelpunktes vor. Hier wird voraussichtlich ein Gebäude und Grundstück vorgesehen, dass den Betrieb einer fünfgruppigen Kita ermöglicht.

Die Anordnung von Einfamilienhäusern in unserem geplanten Baugebiet entspricht den Richtlinien der Regionalplanung, die eine bestimmte Mindestanzahl von Wohnungen pro Flächeneinheit vorschreiben, um Land effizient zu nutzen.

Um bebaubare Grundstücke zu erhalten, werden die Grundstücke neu angeordnet, was als Umlegung bezeichnet wird. Im Falle der Nordweststadt II hat die Stadtverordnetenversammlung beschlossen eine sog. Freiwillige Umlegung durchzuführen. D.h. Personen mit Grundeigentum haben ein gewisses Mitsprachrecht welche Art von Grundstück Ihnen zugeteilt werden soll. Durch eine Mischung der verschiedenen Gebäudetypen wird dies berücksichtigt

Die Frischluftzufuhr aus den Waldbereichen im Norden wird durch den städtebaulichen Entwurf berücksichtigt. Der Landschaftsplan von 2007 bewertet die Flächen innerhalb und außerhalb der bebauten Ortslage und berücksichtigt dabei auch die Klimafunktionen. Der Wald nördlich des geplanten Gebiets trägt zur Kaltluftentstehung bei. Um dies zu unterstützen, ist im städtebaulichen Entwurf eine Nord-Süd-ausgerichtete Grünfläche vorgesehen, die den Transport von Kaltluft ermöglicht. Zusätzlich sind im nordöstlichen Bereich hauptsächlich Einfamilienhäuser mit geringerer baulicher Dichte geplant, um die negativen Auswirkungen auf das Klima zu minimieren.

Im Rahmen der Planung werden alle notwendigen Gutachten erstellt, einschließlich einer Kampfmittelerkundung, die im April 2024 abgeschlossen wurde. An Standorten, an denen Verdachtsmomente auf Kampfmittel bestehen, werden weitere spezifische Untersuchungen durchgeführt, um das Risiko von Blindgängern auszuschließen.

Um das erhöhte Verkehrsaufkommen zu bewältigen, wird die Nordweststadt II direkt an den Kreisverkehr in der Wormser Straße angebunden. Dies ermöglicht eine direkte Zufahrt zum Baugebiet und reduziert den Verkehr in den angrenzenden Wohngebieten. Auch der Anschluss an das Busnetz wird verbessert.

Besonderer Wert wird auf die Förderung des Fuß- und Radverkehrs gelegt, um die Anbindung an bestehende Wege zu stärken. Dabei wird auch der Standort des Kindergartens in der Kurt-Schumacher-Allee berücksichtigt.

Aktuell wird ein Verkehrsgutachten erstellt, das die geänderten Planungen und die Auswirkungen auf die benachbarten Gebiete untersucht. Genauere Informationen werden aus diesem Gutachten hervorgehen.

Das Lärmgutachten von 2021 berücksichtigt keine vor Ort gemessenen Lärmwerte, sondern basiert auf einer Verkehrsprognose von Hessen Mobil aus dem Jahr 2016 für die A 6 bis zum Jahr 2030. Dadurch sind pandemiebedingte Änderungen des Verkehrsaufkommens nicht relevant. Weitere Details zur Methodik finden Sie im schalltechnischen Gutachten am rechten Rand dieser Seite.

Das Gutachten zeigt, dass aufgrund der Überschreitung der Orientierungswerte Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm notwendig sind. Diese Schutzmaßnahmen sind im Bebauungsplan festgelegt und müssen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachgewiesen werden. Die genauen Mehrkosten sind derzeit noch nicht abschätzbar und betreffen das gesamte Baugebiet. Um die Vorgaben zu erfüllen, könnten bauliche Anpassungen wie die Ausrichtung der Gebäude, geschlossene Gebäudefronten oder die Anordnung der Grundrisse notwendig sein.

Für die bestehenden Wohngebiete, die derzeit vom Verkehrslärm betroffen sind, wird durch die neue Bebauung eine Verbesserung der Lärmsituation erwartet, da die neuen Gebäude als Lärmschutz fungieren können.

Antwort: Bei der Planung des Baugebiets Nordweststadt II werden sämtliche Naturschutz- und Artenschutzgesetze sowie -vorschriften streng beachtet. Dies schließt auch Schutzgebiete ein, sofern sie von der Planung betroffen sind. Allerdings sind keine Naturschutzgebiete oder ähnliche geschützte Gebiete gemäß den geltenden Naturschutzgesetzen betroffen. Das nächstgelegene Naturschutzgebiet (Nr. 1431012 – Oberlücke von Viernheim) befindet sich etwa 350 Meter westlich der Autobahn.

Im Zuge der Baugebietsentwicklung wird es zu einer Zunahme der versiegelten Flächen kommen, was potenziell Konflikte mit den zu schützenden Naturgütern verursachen kann. Die möglichen Auswirkungen dieser Konflikte, insbesondere im Hinblick auf den Arten- und Naturschutz, werden von Sachverständigen gründlich geprüft. Die Ergebnisse dieser Prüfung werden bei der weiteren Planung berücksichtigt. Es werden Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung von Störungen und Konflikten implementiert, um diese auf ein Minimum zu reduzieren. Falls unvermeidbare oder bedeutende Störungen bestimmter geschützter Arten, wie etwa der Zauneidechse, auftreten sollten, werden spezielle Maßnahmen entwickelt und umgesetzt. Alle Eingriffe im Rahmen der Baugebietsentwicklung werden in einer Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung erfasst, von Fachbehörden geprüft und gegebenenfalls ausgeglichen.

Für das geplante Baugebiet wird ein spezielles Entwässerungskonzept entwickelt. Dieses Konzept sorgt dafür, dass das Regenwasser, insbesondere bei starkem Regen, sicher und umweltfreundlich gehandhabt wird. Dazu gehören verschiedene Maßnahmen, wie:

  • Retention: Das Wasser wird vorübergehend gespeichert, um die Kanalisation zu entlasten.
  • Versickerung: Das Wasser versickert im Boden und trägt zur Grundwasserneubildung bei.
  • Verdunstung: Pflanzen und andere Oberflächen lassen das Wasser verdunsten.

Zusätzlich gibt es verbindliche Vorgaben zur Dachbegrünung, die ebenfalls helfen, das Regenwasser zu managen und die Umwelt zu schützen.

Eine städtebauliche Entwicklung im Außenbereich steht immer in Konkurrenz zu bestehenden Nutzungen wie hier der Landwirtschaft. Auch der Belang der Landwirtschaft wird selbstverständlich im weiteren Planungsverfahren bzw. im Rahmen des planungsrechtlichen Abwägungsprozesses zusammen mit allen anderen relevanten privaten wie öffentlichen Belangen berücksichtigt. Die Qualität der beanspruchten landwirtschaftlichen Böden wird im Rahmen der weiteren Planung ermittelt. Ferner gilt es zu beachten, dass die Flächen bereits seit 1976 im Flächennutzungsplan der Stadt Viernheim als Wohngebietsfläche ausgewiesen sind.

Große Bereiche des bestehenden Grünbereichs mit den Obstbäumen sind im städtebaulichen Entwurf integriert und sollen, soweit möglich, erhalten bleiben. Entsprechende Regelungen zum Erhalt des Baumbestandes werden in den Bebauungsplan integriert. Darüber hinaus erfolgen auch weitergehende Festsetzungen zum Erhalt bestehender Strukturen und zur Begrünung der überplanten Flächen.

Weitere Informationen | Auftaktveranstaltung | Planungswerkstatt | Wie geht es weiter?

Auftaktveranstaltung

In einer öffentlichen Auftaktveranstaltung am 19. Oktober 2023 im Ratssaal in Viernheim wurden Ihnen diese ersten Erkenntnisse sowie Planungsansätze präsentiert. Eingeladen waren alle interessierten Bürgerinnen und Bürger.

In diesem Rahmen wurde auch über den aktuellen Stand des energetischen Quartierskonzeptes, das derzeit für die Nordweststadt erarbeitet wird, informiert. Dabei wurden verschiedene Varianten einer Energiekonzeption für das neue Quartier im Verbund mit Teilen der Nordweststadt I vorgestellt.

Im Anschluss hatten alle interessierten Bürgerinnen und Bürger die Möglichkeit, an verschiedenen Dialoginseln mit den anwesenden Fachexpertinnen und -Experten über diese Planungen ins Gespräch zu kommen und Fragen zu erörtern.

Dialog Auftaktveranstaltung am 19.10.2023

Gesprächsnotiz: Dialoginseln vom 19.10.2023

Planungswerkstatt

Am Freitag den 10. November 2023 wurden im Rahmen einer Planungswerkstatt, die in der Auftaktveranstaltung erläuterten Planungsansätze für das neue Quartier der Nordweststadt II mit der Bürgerschaft vertiefend begutachtet.

Zum Einstieg fand ab 16:00 Uhr zunächst eine gemeinsame Ortsbegehung statt. Die Teilnahme an der Ortsbegehung stellte keine Voraussetzung für die Mitarbeit an der Planungswerkstatt dar. Alle interessierten Bürger: innen waren eingeladen, mit uns auf dem rund drei Kilometer langen Rundgang an einzelnen Haltepunkten verschiedene Aspekte vor Ort anzusprechen, die es bei der Entwicklung der Nordweststadt II zu erörtern galt und so gemeinsame Denkanstöße mit in die Diskussion der Planungswerkstatt zu nehmen.

Um 18:00 Uhr begann die 3,5 stündige Planungswerkstatt in der Trauerhalle des Waldfriedhofs. Die Planungswerkstatt wurde durch eine externe Moderation vorbereitet und begleitet. Um trotz einer begrenzen Anzahl an Teilnehmenden möglichst viele Sichtweisen bei der Planungswerkstatt einzubinden, wurden gemischte Gruppen angestrebt. Aufgefordert sich zur bewerben waren Familien, Singles und Alleinerziehende verschiedenster Altersgruppen mit und ohne Kinder. Sowohl die Interessensvertretenden, wie auch die Eigentümer: innen wurden direkt durch die Stadt angesprochen.

Nach einer kurzen Reflexion der Ortsbegehung durch die Moderation, wurden den Teilnehmer: innen die Themenfelder und Inhalte für die vier Arbeitsgruppen Infrastruktur, Mobilität & Verkehr, Energiekonzept sowie Umwelt & Artenschutz erläutert. Auch diese Arbeitsgruppen wurden fachlich geleitet und betreut. Die in regen Gesprächen durch engagierte Bürger: innen vorgebrachten Vorschläge und Ideen wurden dokumentiert und stehen ab sofort zum Download bereit. Sie sind Grundlage für eine Überarbeitung des städtebaulichen Entwurfes.

Wie geht es weiter?

Der überarbeitete Entwurf wird dann in einer weiteren Planungswerkstatt mit den Mitgliedern des Magistrats der Stadt Viernheim und den Fraktionsmitgliedern diskutiert. Ziel ist die Rückkopplung der Ergebnisse des erarbeiteten Entwurfs und die Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzeptes.

In Planung ist ebenfalls ein Workshop für junge Mitbürgerinnen und Mitbürger. Das Augenmerk der Veranstaltung soll auf der Möglichkeit liegen, Ideen und Wünsche der Jugendlichen für Flächen im öffentlichen Raum einzubringen und diese altersgerecht mit Leben zu füllen.